Under ytan…Vellinge drev igenom en juridiskt felaktig markaffär

Kvällen den 22 oktober 2025 fattade kommunfullmäktige i Vellinge ett avgörande beslut. Trots en storm av varningar från konkurrerande exploatörer, engagerade medborgare och uppenbara juridiska hinder, godkändes försäljningen av kommunal mark i Månstorps trädgårdar till CoForma Property AB för 20 miljoner kronor. Ärendet, som av förvaltningen och den politiska majoriteten presenterades som ett ambitiöst och väl utformat bostadsprojekt, har visat sig vara kantat av allvarliga brister. Det handlar om en process där kommunens egna, bindande regelverk systematiskt har åsidosatts och där det vinnande förslaget strider mot en central bestämmelse i den gällande detaljplanen.

Denna granskning analyserar de två centrala misslyckandena i hanteringen av Månstorps trädgårdar, etapp 2C. För det första, ett medvetet avsteg från den fastställda processordningen som kringgick ett kritiskt skede av politisk granskning och kontroll. För det andra, utnämningen av en vinnare vars förslag, vid en grundläggande granskning, inte uppfyller ett av detaljplanens mest grundläggande krav. Rapporten belyser hur en serie tydliga varningar vid flera beslutstillfällen ignorerades i syfte att driva igenom en affär som nu skapar en osäker framtid för både kommunen och den utsedda exploatören.

Den kringgångna kontrollstationen – Vellinges övergivna policy

Regelboken: Vellinges tvåstegsprocess för markförsäljning

För att säkerställa transparens, konkurrens och demokratisk kontroll vid försäljning av kommunal mark styrs Vellinge kommun av en ”Markanvisningspolicy” och detaljerade ”Rutiner för Markanvisningstävling”. Dessa dokument, som är juridiskt förankrade i lagen om riktlinjer för kommunala markanvisningar, föreskriver en tydlig tvåstegsprocess.

En markanvisning definieras som en option eller en ensamrätt för en exploatör att under en begränsad tid förhandla med kommunen om ett framtida markköp. Denna option formaliseras genom ett så kallat markanvisningsavtal. Processen är utformad för att innefatta två separata politiska beslut. Först fattar politikerna beslut om att bevilja denna förhandlingsrätt genom att godkänna markanvisningsavtalet. Först därefter, om förhandlingarna lyckas, fattas ett andra, separat beslut om den slutgiltiga försäljningen genom ett överlåtelseavtal. Syftet med denna uppdelning är att ge de folkvalda politikerna i kommunstyrelsen och kommunfullmäktige makten att avgöra vem kommunen ska inleda bindande förhandlingar med, innan ett färdigt, mångmiljonkontrakt ligger på bordet.

Regelbrottet: Ett medvetet utelämnande

I fallet med Månstorps trädgårdar frångick förvaltningen denna grundläggande princip. Man beslutade ensidigt att helt hoppa över steget med markanvisningsavtal. Detta avsteg var inte ett misstag i stunden, utan en planerad del av processen från början. I den officiella ”Inbjudan till markanvisningstävling” står det under rubriken ”MARKANVISNINGENS FÖRFARANDE” att en vinnare utses för att förvärva marken ”genom att överlåtelseavtal tecknas”, utan något omnämnande av det föregående och obligatoriska markanvisningsavtalet.

När kommunens mark- och exploateringsingenjör Linda Melin konfronterades med frågan om varför detta steg slopats, var hennes svar att det inte fanns något skäl att teckna ett markanvisningsavtal ”eftersom detta inte är juridiskt bindande”. Detta resonemang missförstår, eller medvetet ignorerar, avtalets syfte. Syftet är inte att vara ett bindande köpekontrakt, utan att vara en politiskt sanktionerad startpunkt för förhandlingar.

Genom att eliminera detta steg flyttades makten över vem som skulle få förhandlingsrätten från de folkvalda politikerna till den tjänstemannagrupp som utvärderade anbuden. I ett utvärderings-PM från den 26 mars 2025 skrev Linda Melin att ”arbetsgruppen bestämt att inleda en förhandling” med CoForma, ett beslut som enligt kommunens egen policy skulle ha fattats av politiker. Detta förvandlade politikernas roll från proaktiva grindvakter till att reaktivt behöva ta ställning till ett färdigförhandlat köpekontrakt på 20 miljoner kronor. Politiskt och psykologiskt är det avsevärt svårare att avvisa en färdig affär än att neka till att inleda en förhandling. Förändringen var därmed inte en administrativ förenkling, utan en fundamental maktförskjutning som kraftigt försvagade den demokratiska tillsynen.

En ritning i konflikt med lagen – Det vinnande förslagets fatala brist

Tävlingen och dess vinnare

Totalt elva förslag lämnades in i markanvisningstävlingen. Enligt kommunens utvärderingstabell vann CoFormas förslag ”SMAKFULLT FÖR MÅNSTORPS TRÄDGÅRDAR” med 14 poäng, en poäng före tvåan Derome som fick 13 poäng. CoFormas förslag omfattade 40 bostäder – 20 radhus och 10 parhus – med upplåtelseformen bostadsrätt. I utvärderingen fick förslaget det höga betyget 4 av 5 i kategorin ”Gestaltning”, den kategori där efterlevnad av detaljplanen är en central bedömningspunkt.

Den bindande regeln: Minsta tomtstorlek på 275 m²

Detaljplanen, som är ett juridiskt bindande dokument för all markanvändning i området, innehåller en entydig bestämmelse: ”Minsta tomtstorlek för radhus är 275 m²”. Trots detta visade det sig att CoFormas vinnande förslag grovt bröt mot denna regel. Protester från konkurrerande exploatörer, bland annat Toftagård Invest, avslöjade att en enkel kontrollmätning av CoFormas inlämnade ritningar visade radhustomter så små som ”ner till dryga 110 m²” – mindre än hälften av den tillåtna ytan.

Kritikernas argument var tydligt: ett förslag som så uppenbart strider mot detaljplanen är inte ”planenligt” och borde ha diskvalificerats. Åtminstone borde det ha fått lägsta möjliga betyg (1 av 5, för ”oacceptabla brister”) i gestaltningskategorin, vilket matematiskt hade omöjliggjort en seger i tävlingen.

Detta pekar på ett allvarligt misslyckande i den initiala granskningen. Juryn, bestående av fem kommunala experter inklusive stadsarkitekt och planarkitekt, hade som sin primära uppgift att säkerställa att förslagen var förenliga med gällande regler. Att de missade en så fundamental och lättverifierad brist tyder på en anmärkningsvärd brist i professionell aktsamhet. Felet var inte politiskt i detta skede, utan ett rent administrativt och tekniskt haveri av den expertgrupp som politikerna senare skulle förlita sig på. Denna initiala felbedömning blev den ”arvsynd” som förgiftade hela den efterföljande processen.

En ordstrid – Försvaret med ”tomt” mot ”fastighet”

Återremissen och förvaltningens undvikande svar

Efter att de första protesterna nått politikerna uppstod osäkerhet i kommunfullmäktige. Vid sammanträdet den 22 september 2025 beslutade en minoritet om en återremiss. Förvaltningen fick det specifika uppdraget att ”utreda och redovisa om det vinnande förslaget är förenligt med detaljplanen avseende bl a tomtstorlek”.

Förvaltningens svar, författat av Linda Melin och daterat 30 september 2025, var anmärkningsvärt undvikande. Istället för att besvara den direkta frågan upprepade man att juryn redan hade bedömt förslaget som planenligt. Därefter lanserades ett helt nytt argument: eftersom projektet skulle bilda en bostadsrättsförening, skulle varje enskild bostad inte utgöra en egen fastighet. Den underförstådda slutsatsen var att kravet på 275 m² gällde för hela bostadsrättsföreningens fastighet, inte för den tomt som hörde till varje enskilt radhus.

En juridiskt felaktig distinktion

Detta resonemang är juridiskt ohållbart. Enligt Plan- och bygglagen (PBL), som styr detaljplaner, är begreppen ”tomt” och ”fastighet” två helt skilda saker. En fastighet är en juridisk enhet som definieras i Jordabalken. En tomt är ett planeringstekniskt begrepp inom PBL som avser den mark som behövs för en byggnads avsedda ändamål.

Boverket, den nationella expertmyndigheten, är explicit på denna punkt och anger att flera tomter kan finnas på en och samma fastighet. Som ett direkt exempel nämner Boverket just ”radhus som är… bostadsrätt”. Detta vederlägger fullständigt förvaltningens argument. Både Toftagård Invest och GBJ Bostad AB påpekade i sina skrivelser till politikerna denna korrekta juridiska distinktion, vilket visar att förvaltningens resonemang var känt som felaktigt av branschens aktörer.

När förvaltningen fick i uppdrag att utreda planstridigheten stod de inför ett val: att erkänna juryns ursprungliga misstag eller att försvara det. Genom att konstruera ett juridiskt felaktigt argument för att rädda det ursprungliga beslutet valde de det senare. Detta var inte ett oavsiktligt misstag, utan en medveten efterhandskonstruktion för att vilseleda de folkvalda och undvika att behöva göra om hela tävlingsprocessen.

Vägen till godkännande – Politisk vilja trumfar rättssäkerhet

Att ignorera larmen: Den politiska processen

Trots den bristfälliga utredningen och de fortsatta protesterna godkände kommunstyrelsen överlåtelseavtalet på nytt den 13 oktober 2025. Endast en ledamot yrkade avslag och en avstod från att delta i beslutet. Inför det slutgiltiga avgörandet i kommunfullmäktige inkom ytterligare två förödande kritiska skrivelser från tävlingsdeltagare. Trycket fick Liberalerna att byta fot och yrka på avslag. Det räckte dock inte. Majoriteten, där Moderaterna och Centerpartiet uppgavs vara oberörda av kritiken, röstade för att godkänna försäljningen.

Den officiella förklaringen: ”Lita på juryn” och skjut problemen på framtiden

Den politiska majoritetens argumentation framgår tydligt i en e-postkonversation mellan en medborgare och Centerpartiets Jeanette Sällström. Hennes argument sammanfattar den officiella hållningen:

1. Tillit till expertisen: ”Vi anser att juryn har gjort ett gediget arbete och har en kompetent sammansättning.” Detta visar en blind tilltro till en förvaltning vars initiala bedömning bevisligen var felaktig.
2. Problem prokrastinering: ”Skulle det finnas några frågetecken i förhållande till detaljplanen så kommer det att hanteras under bygglovsansökan.” Detta är en strategi att medvetet skjuta ett känt problem på framtiden.

Att ”hantera det i bygglovsskedet” är inte en lösning, utan ett medvetet beslut att godkänna ett avtal baserat på ett känt juridiskt hinder. Detta skapar en enorm framtida risk. CoForma är nu avtalsbundet att uppföra ett projekt som, i sitt nuvarande skick, inte kan få ett lagligt bygglov. Överlåtelseavtalet innehåller dessutom klausuler som kan leda till att det sägs upp om bygglov inte erhålls inom två år.

Kommunen har därmed sålt mark för 20 miljoner kronor för ett specifikt projekt som man vet är planstridigt. Om CoForma inte kan bygga är risken för en rättsprocess överhängande, där bolaget kan stämma kommunen för skadestånd. Ett anmärkningsvärt stycke i det slutgiltiga köpekontraktet tycks bekräfta att kommunen är medveten om risken och försöker friskriva sig från den: ”Det noteras särskilt att Kommunen inte har gjort någon prövning eller granskning av detaljplaneenligheten av Förslaget…”. Detta är ett juridiskt skyddsnät som samtidigt fungerar som ett erkännande av att man känner till problemet men väljer att gå vidare ändå. Det politiska beslutet var alltså inte bara en brist på tillsyn; det var ett aktivt val att fortsätta trots kända juridiska fel, vilket omvandlar ett administrativt misstag till en framtida juridisk och finansiell risk för kommunens skattebetalare.

En briställig process, en osäker framtid

Hanteringen av markanvisningen i Månstorps trädgårdar präglas av två sammanlänkade misslyckanden. Först ett processuellt misslyckande, där det medvetna kringgåendet av markanvisningsavtalet urholkade den demokratiska kontrollen och flyttade makt från politiker till tjänstemän. Därefter ett substantiellt misslyckande, där belönandet av ett planstridigt förslag – och det efterföljande försvaret av detta beslut med juridiskt felaktiga argument – underminerar hela planeringsprocessens integritet och rättssäkerhet.

Beslutet lämnar exploatören CoForma i en prekär situation, med ett vinnande koncept som kanske aldrig kan förverkligas. Samtidigt skadar det kommunens anseende och riskerar att avskräcka seriösa aktörer från att delta i framtida tävlingar där man inte kan lita på att reglerna följs. Kvar står kritiska frågor om ansvar: Vem bär ansvaret för juryns initiala förbiseende? Vem är ansvarig för den vilseledande juridiska rådgivningen till politikerna? Och vad säger det om en politisk majoritet som väljer att driva igenom en affär trots en lång rad trovärdiga varningar? Fallet Månstorps trädgårdar har blivit en fallstudie i hur små avsteg från regelverket kan eskalera till en betydande kris i offentligt förtroende.